L’acquisto degli immobili in costruzione. Estensione delle tutele

di Antonio D’EMILIO

Ad un anno di distanza, torniamo a trattare un argomento che sta molto a cuore a tante persone, in particolare giovani che intendono progettare e costruire un futuro da “adulti”, partendo dalla possibilità di essere proprietari di una casa.

Nell’articolo “Case in costruzione: rischi e tutele per chi vuole comprare”, avevamo tratto alcune conclusioni critiche sulla valenza e concreta efficacia della normativa di settore – individuata nel Decreto Legislativo 20 giugno 2005, nr. 122 – sintetizzabili nei seguenti fattori:

  • debolezza ed inefficacia del sistema sanzionatorio;
  • mancata equiparazione espressa del promissario acquirente alla figura del consumatore;
  • mancata promozione di una campagna capillare di informazione sulle modalità operative delle tutele e delle garanzie previste.

Pertanto, si auspicava esplicitamente un ulteriore intervento del legislatore – volto al superamento delle prospettate criticità –  intervento che, effettivamente, si è poi materializzato con l’entrata in vigore del Decreto Legislativo 12 gennaio 2019, nr. 14, recante il nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, nella parte in cui disciplina la materia che ci riguarda.

 

 Le novità introdotte

In particolare, le specifiche modifiche – previste nella Parte Terza del nuovo testo codicistico (artt. 389-391) ed in vigore dal 16 marzo 2019 – hanno riguardato alcune norme del Decreto Legislativo 122/2005, a cominciare dall’art. 6 (Contenuto del contratto preliminare), il quale ora dispone che:

“1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che, ai sensi dell’articolo 2, sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto, devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata e devono contenere:

  1. a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile;
  2. b) la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;
  3. c) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti;
  4. d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;
  5. e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;
  6. f) l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento;
  7. g) gli estremi della fideiussione di cui all’articolo 2 e l’attestazione della sua conformità al modello contenuto nel decreto di cui all’articolo 3, comma 7-bis;
  8. h) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;
  9. i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
  10. l) l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.”

In altri termini, con la novella legislativa viene introdotto l’obbligo di stipulare il contratto preliminare “…per atto pubblico o per scrittura autenticata…”, ossia tramite l’intervento di un notaio, migliorando non solo le tutele a favore del promissario acquirente, ma anche la “qualità imprenditoriale” del costruttore dal punto di vista della sua “garantibilità”.

Tuttavia, ancora non vengono previste espresse sanzioni per la violazione delle prescrizioni di legge, se non quelle generali previste dal Codice Civile in tema di nullità dei contratti per contrasto a norme imperative, come quella introdotta ora in materia.

Inoltre, sono stati modificati sia l’art. 3 (Rilascio, contenuto e modalità di escussione della fideiussione), sia l’art. 4 (Assicurazione dell’immobile) del Decreto Legislativo 122/2005, prevedendo un espresso rinvio – per entrambi gli aspetti – a successivi Decreti Ministeriali, al fine di determinare i contenuti ed i modelli standard da utilizzare per la stipula della fideiussione e della polizza assicurativa.

           Conclusioni

Purtroppo, le criticità che vengono continuamente rimarcate da più parti e, ormai, da tempo sull’inefficacia della normativa in termini di reale contrasto alle pratiche contrattuali che possono  comportare situazioni di rischio e di sfavore in capo al soggetto debole (il privato promissario acquirente) nei confronti del costruttore, non possono essere superate (o quantomeno ridotte significativamente) da interventi legislativi che, negli intenti originari, sono volti ad affrontare altre tematiche come quella della crisi di impresa, vero oggetto della novella.

In questi termini, pare scontato che introdurre soluzioni a problematiche estranee (se non in antitesi), in termini di interessi da tutelare, rispetto all’oggetto dell’intervento legislativo non può che comportare l’inefficacia concreta delle soluzioni introdotte.

Giova rimarcare, ancora una volta, come l’inopinata prassi legislativa di introdurre norme, volte a disciplinare una determinata materia, all’interno di un contenitore normativo relativo a tutt’altra materia, non può che comportare una sostanziale inadeguatezza delle stesse, lasciando irrisolti i problemi che gli interventi legislativi erano chiamati a fronteggiare.

 

 

Precedente Cassazione: vecchi buoni postali, lo Stato può cambiare il tasso anche retroattivamente Successivo La riforma della legittima difesa